常見問題

關於出售的問題

自最新按揭保險措施推出之後,使用高成數按揭買樓的首置客比例顯著上升。高成數按揭能減輕首期的負擔,但供款入息比率及壓力測試要求亦隨之增加,如供款能力不足的話就需要增加借款人或擔保人一同分擔,以增加借貸能力。一般向銀行或財務機構申請按揭貸款時,申請人通常都會劃分為抵押人、借款人和擔保人,今次筆者就和大家講解他們的不同之處。

抵押人(Mortgagor)擁有物業買賣權

抵押人或稱為按揭人,為物業擁有者(即業主),是唯一能擁有物業買賣權的人,在按揭申請中必須填寫,而抵押人通常都會同時成為借款人,因此,購買物業及申請按揭時則需被審視財務及信貸狀況。但如果抵押人並不是借款人的話,則由借款人承擔償還貸款的責任,例如老公想送一層樓給老婆,並由老公負責供款,申請按揭時,填寫老婆為抵押人,而老公則為借款人,償還貸款的責任就會由老公負責。抵押人亦可以同時多於一個人,但若要將物業作抵押或出售,必須先要所有抵押人一致同意才能進行。因按揭貸款是以物業作抵押,如抵押人、借款人及擔保人未能還款的話,銀行或財務機構有權接管及出售該物業。

借款人(Borrower)需負還款責任

借款人為承擔按揭貸款的人,在按揭申請中必需要填寫,並且需負上還款責任。在申請按揭時,借款人的資料必須先給銀行或財務機構審核,確保有足夠還款能力才能申請成功,當中借款人的供款與入息比率及壓力測試須為50%及60%,此外,銀行或財務機構審批借款人的按揭申請時亦會查看其財務及信貸狀況。如果借款人的還款能力不足,可以加多過一個借款人或擔保人。若果借款人本身已經擁有或擔保另一物業,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則要削減一成。

擔保人(Guarantor)提升借款人還款能力

擔保人為物業按揭進行擔保的人,大多為借款人的近親,一般擔保人是沒有數量限制(視乎銀行/財務機構而定)。若按揭借款人的每月供款與入息比率未能通過金管局規定,就可增加擔保人提升還款能力,但是擔保人本身若有其他債務,則會影響借款人的還款能力。與借款人不同的是,擔保人不能同時為抵押人。更要注意是,按揭貸款會紀錄於擔保人的信貸報告上,因此會影響擔保人申請其他的貸款。而且,如借款人失去供款能力以至未能償還債務,就會轉由擔保人承擔有關債務,假如借款人遲了供樓,更會影響擔保人的信貸評級,所以成為擔保人前需慎重考慮。

香港各大銀行提供多種物業按揭計劃,對於首次置業的買家來說,選擇一個合適的樓宇按揭計劃是件花費大量時間和精力的事。但其實申請程序並不如想像中複雜,網上亦有不同資訊可作參考,因此,我們為有意申請樓宇按揭貸款的置業人士整合了以下重點,助您有效規劃置業方案。  

利率

香港的物業按揭計劃以利率為基準分為三種:(1) 定息按揭、(2) 浮息按揭、及(3) 存款掛鈎按揭。以上三種按揭貸款均有各自好處和壞處,置業人士可考慮個人入息和經濟狀況,選擇相對低息和低風險的按揭計劃。 

定息按揭 

若您希望個人資金流動不受利率浮動影響,可考慮選擇定息按揭。定息按揭一般分為十五、二十、或三十年年期,且有一定的「鎖息期」,使供款人在鎖息期內不受利率浮動影響,因此每月供款額相對穩定,而鎖息期過後則會採用浮息利率計算。定息按揭的利率較浮息按揭高,全期總供款亦會因而遞增不少,置業人士宜先詳細評估個人負擔能力。  

浮息按揭 

浮息按揭以「香港銀行同業拆息」(HIBOR)或「最優惠利率」(Prime)為基準計算。「銀行同業拆息按揭計劃」利率較為浮動,申請HIBOR按揭時可選擇定息期,但需留意因加息導致的利息支出上升的風險。「最優惠利率按揭計劃」的每月供款額按最優惠利率的升降而浮動,但相對穩定,讓置業人士有效計算及控制利息開支。若申請樓宇按揭時正值低息期或預料息率將下降,浮動按揭的每月供款額必然較定息按揭低;但仍需衡量若銀行加息,個人財政狀況能否負擔增加的供款。  

存款掛鈎按揭  

香港銀行提供的存款掛鈎按揭主要分為兩種,第一種是把申請人的按揭戶口及存款戶口息率掛鈎;第二種是將存款戶口結餘當作已清還的按揭貸款,在息隨本減的原理下,戶口內儲蓄愈多,扣除本金亦愈多,利息開支便會減少,而且容許提早還款,供款人的資金彈性亦較大。首次置業人士宜先向相關銀行職員查詢細則才下決定。   

按揭成數及印花稅 

在選擇按揭計劃時,必需留意按揭成數上限及印花稅支出。一般物業的最高按揭成數為物業價格的五至六成,另外如申請按揭保險,即800萬以下物業的最高按揭成數則為九成。800萬以上到1000萬以下物業的最高按揭成數則為八成至於印花稅收費,每宗買賣所徵收的稅率均不相同,大致為物業價格的1.5%至8.5%不等。最終,就是要考慮自己嘅承擔能力。作為借款人,您可以選擇使用各種在線工具,包括抵押計算器來製定明智的預算決策。您還必須意識到一個事實,即您將承擔其他費用,例如律師費和代理佣金。 

申請按揭程序 

當決定購買物業並選擇最適合的按揭計劃後,可向銀行遞交按揭申請,您將需提供臨時買賣合約及入息證明等個人資料。  

當銀行收到您的申請書,會先為您打算購買的物業估價,並進行壓力測試。若按揭申請獲批核,銀行將委託律師草擬按揭契約,詳細列明按揭貸款細則,包括按揭息率、還款年期、罰息期及銀行提供的按揭優惠。簽署合同後,買家需透過律師繳付部份樓價為訂金。  

當賣方收到由銀行發出的按揭款項,您便真正成為業主了! 

香港居住環境密集,普遍樓盤的面積都較細小,而且租金高昂。但事實上有不少隱藏於市區中的工廈住宅,實用面積大、樓底高、更以大型窗戶引進光線,同時有大量空牆壁讓業主或租客自行裝飾,吸引不少年輕租客。 不少商住物業的業主大多會將物業改裝成富歐美工業風格(loft style)的特色單位:復古仿舊家俬、創意燈飾和吊燈、拋光混凝土地面、鐵製橫梁、並展示各種藝術品及畫作的牆壁。這些單位不單裝潢吸引,且寬敞實用,因此地產代理不時會接到客人要求,指定搜尋此類工廈住宅單位。 

在香港,工廈住宅受規劃署監管,須符合《城市規劃法》的要求;而此類物業並不可以出租作住宅。  

香港的工商住宅大多位於在香港仔、鴨脷洲、柴灣等工業區的舊式大廈內。若政府巡查時發現有違規,可要求租客盡快遷出,一般地產代理都能助你處理以上的租務問題。找到適合的工廈樓盤後,租賃雙方需先簽署合同,說明已經清楚了解有關風險,仍願意繼續租住有關單位。 由於以上的租約在法律上並沒有約束力,若業主和租客之間有任何爭論,租客可能需要承擔業主的所有損失和租金。 

由於以上的租約在法律上並沒有約束力,若業主和租客之間有任何爭論,租客可能需要承擔業主的所有損失和租金。 

居住在工商大廈,你的生活在週末時可能會很寂寞,因為附近的商店和餐廳都不會營業,辦公室亦沒有人上班。平日亦可能會受附近的商店和企業影響,居住環境較嘈吵。鄰居更有可能長期開著嘈吵的機器工作的辦公室,因此應在簽訂合約前先了解清楚。 

但與此同時,你可以隨意調高電視或音樂的聲浪,又不怕會騷擾鄰居。你的鄰居更有可能是香港著名的私房菜館或是潮流設計師的私人工作室!這個獨特的居住體驗必為你帶來新意,但必須了解清楚潛在的風險!

先買樓

優點 

您不用擔心心儀的樓盤被他人買走,也可盡快開始裝修物業,更不用另外租樓搬出。若決定先買樓,又想減低風險、避免損失,您可透過地產代理向業主提出條件交易(conditional offer),列明您會在原有單位出售後購買此物業。但留意,一般情況下您原本居住的單位應已放盤,甚至已成交,這時您便可向業主發信及支付訂金以表誠意。然而,這種交易方式在香港並不常見,宜先向您的地產代理查詢詳情。 

缺點

雙倍印花稅(DSD)

若您同時持有兩個物業,將須支付雙倍印花稅。如買家在購入第二個物業後6個月內出售原本持有的單位,即可退回雙倍印花稅費用   

特別印花稅(SSD) 

您可在買樓前先出售現有物業以避開雙倍印花稅;但若您在購買第二個物業後36個月內轉售,仍須支付10-20%特別印花稅  

按揭 

對於已為持有物業承造按揭的買家,由於您將持有兩個物業,最高供款與入息比率(LTV)只是樓價的四成,借貸金額比沒有持有任何物業的買家少一成。若您未能以目標價錢出售原有物業,按揭供款或會對您做成負擔。  

利率  

銀行能夠為您提供「樓換樓過渡貸款」,方便先買後賣的買家。但此類按揭的利率較高,宜先審慎考慮。    

先賣樓

優點 

可避免支付雙倍印花稅,亦不用支付兩個按揭貸款。  

缺點 

您或需經歷多次搬家,香港地方淺窄,您的親友大多未能「收留」您和家人,因此您需找租盤暫住。短租租金一向比固定租約昂貴,而且您也需要為您的傢電用品找地方暫存。 

若您預計需租樓,最少須簽約12 + 2個月。這讓您有更多時間搜尋合適物業,不必急於落訂買樓。   

總結 

若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支,又不急於出售現時持有物業,那麼先買樓較適合。預早開始計劃及放盤能讓您無縫交接,既節省租金,又能減少搬屋次數。 

若您能找到暫住的地方,先賣後買是個較低風險的方法。您可先把物業放盤,靜候買家出價至理想價錢。同時您有較充足時間搜尋市場上最適合的樓盤,不必急於下決定。

為什麼物業投資者常以公司名義持有物業?全因以個人名義買樓的開支相當高昂。以印花稅計算,表面看來,使用這兩種方式購買物業所須支付的印花稅稅率分別不大;然而計算物業售價後,實際上買家須支持的金額分別可高達數百萬,因此投資者喜歡以公司轉讓方式進行買賣,以節省稅項。這種交易方式適合您嗎?我們將為您分析以公司名義購買或轉讓物業的優點及缺點。

優點

節省印花稅開支

若以公司股權轉讓方式買樓,買家不用支付政府向一般物業買賣徵收的額外稅項。假設首置買家入市,他必須支付最高4.25%的從價印花稅,非首置買家的稅率更高達15%;然而透過公司名義買賣,政府只收取0.2%印花稅。此外,若買家打算在購得物業後36個月內轉售,須支付最高15%的特別印花稅(稅率視乎出售時間而定)。非香港永久居民購買物業時亦須額外支付15%的買家印花稅。買家印花稅也適用於公司買家,因公司並不是香港永久居民(即使公司持有人為香港永久居民),所以現時投資者不會再開設空殼公司買樓。

缺點

收購公司或有負債風險

收購公司股權的物業投資者或需面對投資風險,包括隱藏債務。購買公司前,買家應聘請律師作全面審查,以確定其財務狀況健康。 

購買及營運公司的成本 

當購買由公司持有的物業時,律師需要代買家審查物業產權及被購公司財政狀況;因此,購買公司物業的法律開支往往比直接購買物業更高。而且長遠來就,買家要維持公司營運,成本為每年約港幣1萬至4萬元不等(包括審核財務報表費用)。真正支出視乎買家使用的服務及所持有物業數量而定。  

申請按揭較困難

以公司股份轉讓方式購買物業或涉及複雜法律問題和風險,因此銀行一般不願意提供按揭,投資者購買前需準備充足資金。有些銀行會提供過渡貸款(利率較高),物業成交後(一般2-4星期),貸款將轉為按揭,買家宜先向銀行查詢可承造多少成按揭及其他可行方法。  

總結

以轉讓公司股份形式購買物業可節省物業印花稅,前提是買家有足夠資金購買物業,且營運公司的成本比印花稅開支小。不論是首置客或投資者,簡單購買物業並支付相應印花稅或會更簡單。 

關於租務的問題

續簽租約看來十分簡單:與業主洽談新租金、雙方同意並簽約、再把租約送到稅務局打厘印稅。然而續約之先,您想起單位的牆紙開始剝落、冷氣機不再冷、洗手盆漏水…….許多許多問題您希望與業主相討裝修,但亦怕提出這些要求會令業主因而加租。放心,我們將告訴您可以怎樣解決續約煩惱:  

充足準備 

租約到期前兩個月,應告訴業主您有意續約。儘管您滿意現時的租金,仍需多了解相似單位的市場租金作比較,以便在相討新租約時提出合理的租金要求。您也可向地產代理查詢,以獲取更全面的樓市資訊,有助提高您的議價能力。只要準備充足,即使現時樓價不斷飆升,相信大多業主都願意讓步,不會大幅加租。  

大膽要求 

新租約大多會反映現時的市場租金,因此不妨把握機會,告訴業主您對單位的要求或需要改善的地方,例如更換冷氣機或洗衣機;又或是放棄更換傢電要求,以換取較便宜的租金。  

讓地產代理代勞

地產代理必然比您更熟悉樓價及樓市走勢,因此他們是代您商討續約的最佳人選,有較大機會說服業主以優惠租金續租給您。同時,業主也能從地產代理身上獲悉最新租務市況及相關資訊,可算是「雙嬴」局面。 

地產代理亦能為您及業主節省時間,省卻您們自行準備文件、認證樓盤擁有權、到稅務局打印花稅、或準備其他相關政府文件的麻煩—業主或會因而考慮凍租呢!  

儘管未必可減租,您的地產代理必定會爭取更好的租約條件,助您節省其他開支—遠比您自行與業主商討更好,他們豐富的經驗亦可確保新租約能保障您的租客權利。  

此外,新租約生效期間,您可以找地產代理為您解決問題,特別是若您不懂與業主怎樣溝通,例如語言隔膜或已讀不回。若最終您不想續約,也可找他們協助您尋找其他租盤。

立即聯絡"智能物業"地產代理協助您續簽租約吧!

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